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Caretaker and Permissive Occupation Agreement (Rakhwali Nama)

एक नज़र में

कीमत
मुफ़्त
स्टाम्प ड्यूटी
पंजाब ने भौतिक स्टांप पेपर बंद कर दिया है; शुल्क एस.एच.सी.आई.एल.
रजिस्ट्री
अनिवार्य नहीं, परंतु करने योग्य: धारा 17(1)(घ) केवल वर्ष-दर-वर्ष, एक साल से अधिक, या वार्षिक किराए वाले पट्टे को कवर करती है; धारा 52, सुखाधिकार अधिनियम की अनुज्ञा कोई हित न सृजित करती है न आरक्षित करती है — ग्यारह महीने की सीमा एक दूसरा सुरक्षा-कवच है।
गवाह
दो अभिसाक्षी गवाह: स्वस्थ मन के वयस्क, कोई पक्षकार नहीं, स्वामी का अटॉर्नी नहीं, और संपत्ति पर रहने या उस पर दावा करने वाला कोई नहीं।

मुफ़्त

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इन नामों से भी

  • Rakhwali Nama
  • Rakhwala Agreement
  • Nigrani Nama
  • Dekh Rekh Samjhauta
  • Makan di Rakhwali da Samjhauta
  • Zameen di Dekh Bhaal da Iqrarnama
  • Chowkidar Agreement
  • Chowkidari Nama

कब ज़रूरत पड़ती है

Own Punjab property, live outside India, someone looks after it informally? A phone-call arrangement is no document — an undocumented occupant is the commonest way Punjab NRIs lose property. Article 65, Limitation Act, 1963 gives an owner 12 years to sue for possession; section 27 extinguishes it after.

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Time doesn't run while permissive, but once hostile the clock starts, unnoticed abroad. This records that the occupant holds by your permission, re-acknowledged every term — the cheapest defence against adverse possession or an oral gift. It also blocks drift into tenancy — a caretaker becoming a "paying tenant" or entering the khasra girdawari as cultivator. This reserves no rent, refuses exclusive possession, bars mutation or any revenue entry in his name — a bare licence under section 52, Easements Act, 1882; no interest passes. Keep the term to 11 months and renew: beyond a year, or with yearly rent, a lease is compulsorily registrable under section 17(1)(d), Registration Act, 1908 — the template enforces this ceiling. Renewal is Part B (both sign, fresh dates); Part A is the Caretaker's yearly acknowledgment (he alone signs) and extends nothing — sign both. Buy the e-stamp before anyone signs — the commonest way an NRI document is wasted. Section 17, Stamp Act, 1899 requires stamping before execution for any India-signed instrument; section 18's grace needs EVERY signatory abroad. Since the Caretaker signs in Punjab, buy the e-stamp first, courier it abroad for the Owner's signature. Do NOT use for: rent (a tenancy, however labelled); a farmer paid cash or crop-share (a theka, registrable above 11 months); a sale or litigation power (a POA — non-relative sale costs 2% of consideration or the Collector rate, item (f), entry 48, Schedule I-A, Indian Stamp (Punjab Amendment) Act, 2023); gifting in instalments (a gift deed or will instead); an occupant claiming tenancy (needs a suit for declaration/possession); more than three owners (caps at two co-owners); or a Chandigarh sector property (Estate Officer, Capital of Punjab (Development and Regulation) Act, 1952). Also: under FEMA (Non-debt Instruments) Rules, 2019 and RBI FED Master Direction No. 12/2015-16, an NRI/OCI may buy any Indian property except agricultural land, plantation or a farm house, but may inherit any — a foreign-passport holder with agricultural land should answer inheritance or pre-emigration purchase.

क्या यह यहीं भरा जा सकता है

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नीचे जो लिखा है वह पंजाब के लिए है। इसमें वहीं की स्थिति दी गई है, यह नहीं कि यह कहाँ-कहाँ कैसे बदलती है — यानी नीचे की रकमें वही हैं जो लागू होती हैं। दरें बदलती रहती हैं, इसलिए सब-रजिस्ट्रार दफ़्तर से पक्का कर लेना ठीक रहता है। अगर प्रॉपर्टी भारत में कहीं और है, तो इनमें से कुछ भी आपके लिए नहीं है।

स्टाम्प ड्यूटी

पंजाब ने भौतिक स्टांप पेपर बंद कर दिया है; शुल्क एस.एच.सी.आई.एल. के माध्यम से ई-स्टांप द्वारा है — ₹500 से कम shcilestamp.com पर स्वयं जनरेट, अधिक मूल्यवर्ग किसी प्राधिकृत केंद्र से। इसे स्वामी के नाम पर ख़रीदें, इक़रारनामा उस पर लिखें, फिर हस्ताक्षर करें। कौन-सी धारा लागू होती है यह आँकड़े से अधिक महत्वपूर्ण है: यदि कोई भी पक्षकार भारत में हस्ताक्षर करता है (केयरटेकर लगभग हमेशा करता है), तो धारा 17 निष्पादन से पहले स्टांपिंग अपेक्षित करती है — धारा 18 कुछ नहीं देती। पहले ई-स्टांप ख़रीदें, स्वामी के हस्ताक्षर के लिए इसे विदेश कूरियर करें। केवल यदि हर हस्ताक्षरकर्ता भारत के बाहर हस्ताक्षर करे, तभी धारा 18(1) की तीन महीने की खिड़की लागू होती है, प्राप्ति से, हस्ताक्षर से नहीं। यह पट्टा नहीं है — न अनन्य क़ब्ज़ा, न किराया — इसलिए अनुच्छेद 35 का पट्टा-शुल्क नहीं लगता; यह अनुच्छेद 5 (अन्यथा उपबंधित न किया गया इक़रारनामा) है, एक छोटा नियत आँकड़ा। काग़ज़ात इसे नहीं छापता क्योंकि राजस्व तालिका पर कोई तारीख़ या अधिसूचना संख्या नहीं है — सब-रजिस्ट्रार के काउंटर पर जाँच लें, विवाद होने पर धारा 31-32 के तहत अधिनिर्णय होता है। यदि यह वास्तव में किसी अवधि के लिए अनन्य क़ब्ज़ा सौंप देता है, तो इसे पट्टे के रूप में पुनर्वर्गीकृत किया जा सकता है — एक साल से कम पर औसत वार्षिक किराए का 4% (ऊपर के आँकड़े असंगत हैं; काउंटर पर पुष्टि करें)। किराया शून्य और क़ब्ज़ा ग़ैर-अनन्य रखें। धारा 35 किसी बिना-स्टांप लिखत को अस्वीकार्य और किसी भी लोक अधिकारी के लिए अनुपयोगी बनाती है, ज़ब्त किए जाने पर कमी शुल्क के दस गुने तक जुर्माने सहित। पति/पत्नी, संतान, माता-पिता, भाई-बहन, दादा-दादी या पौत्र-पौत्री के अतिरिक्त किसी को भी बिक्री हेतु प्राधिकृत करने वाली पावर ऑफ़ अटॉर्नी की लागत प्रतिफल के 2% या कलक्टर-दर, जो भी अधिक हो — मद (च), प्रविष्टि 48, अनुसूची I-क, भारतीय स्टांप (पंजाब संशोधन) अधिनियम, 2023, जो 15 जनवरी 2024 को राजपत्रित हुआ। चंडीगढ़: केवल-पंजाब — 2023 का संशोधन वहाँ नहीं चलता। चंडीगढ़ में जैसा विस्तारित है वैसा ही स्टांप अधिनियम, 1899 लागू होता है, एस.एच.सी.आई.एल. के माध्यम से ई-स्टांपित, उपायुक्त कलक्टर के रूप में (धारा 31-32); पंजाब की राजधानी (विकास और विनियमन) अधिनियम, 1952 के अंतर्गत सेक्टर स्थल एस्टेट ऑफ़िसर का है।

रजिस्ट्री

अनिवार्य नहीं, परंतु करने योग्य: धारा 17(1)(घ) केवल वर्ष-दर-वर्ष, एक साल से अधिक, या वार्षिक किराए वाले पट्टे को कवर करती है; धारा 52, सुखाधिकार अधिनियम की अनुज्ञा कोई हित न सृजित करती है न आरक्षित करती है — ग्यारह महीने की सीमा एक दूसरा सुरक्षा-कवच है। धारा 18 के तहत वैकल्पिक। कहाँ: उस तहसील के सब-रजिस्ट्रार या संयुक्त सब-रजिस्ट्रार के पास, एन.जी.डी.आर.एस. के ज़रिए igrpunjab.gov.in (सभी 22 ज़िले) पर। फ़ीस: बताए गए मूल्य का 1%, अधिकतम ₹2,00,000 (बिना तारीख़ की, संभवतः पुरानी) — काउंटर पर आँकी जाती है। समय-सीमा: धारा 23 चार महीनों के भीतर प्रस्तुति अपेक्षित करती है; धारा 25 फ़ीस के दस गुने तक जुर्माने पर चार और महीने अनुमति देती है। स्टांपिंग से अलग: भारत में हस्ताक्षरित लिखत को हस्ताक्षर से पहले ही स्टांपित होना चाहिए (धारा 17), केवल पूर्णतः-विदेश निष्पादन को धारा 18 के तीन महीने मिलते हैं। दोनों ही स्थिति में, इसे हल्क़ा पटवारी के पास दर्ज कराएँ (रोज़नामचा वाक़ियाती में एक रपट; नगरपालिका या आबंटित संपत्ति के लिए उसके बजाय वह कार्यालय) — चूँकि कुछ भी अंतरित नहीं हुआ इसलिए कोई म्यूटेशन नहीं उठता, परंतु आपत्ति तहसीलदार या नायब तहसीलदार (सहायक कलक्टर, द्वितीय श्रेणी, भू-राजस्व अधिनियम, 1887) के समक्ष हो, अपील कलक्टर, मंडल आयुक्त, फिर वित्त आयुक्त को। jamabandi.punjab.gov.in पर जमाबंदी मुफ़्त जाँचें; प्रमाणित फ़र्द तहसील के फ़र्द केंद्र से मिलती है (अप्रैल 2025 के सेवा केंद्र बदलाव के बाद से बदलती स्थिति में)। चंडीगढ़: सब-रजिस्ट्रार, एस्टेट कार्यालय परिसर, सेक्टर 17 में; पंजाब की राजधानी (विकास और विनियमन) अधिनियम, 1952 के अंतर्गत सेक्टर स्थल को अतिरिक्त रूप से एस्टेट ऑफ़िसर की भी आवश्यकता है — खंड 15.3 का राजस्व-अपील मार्ग वहाँ मौजूद नहीं है।

नोटरी

क़ानूनन आवश्यक नहीं — इसके बिना भी वैध है — परंतु फिर भी नोटरी कराएँ, क्योंकि तारीख़-सहित रजिस्टर प्रविष्टि एक स्वतंत्र अभिलेख है। हर अवधि के लिए भाग क की पावती को, और भाग ख के नवीनीकरण को भी, नोटरी कराएँ। यह दस्तावेज़ को स्टांपित नहीं करता — भारत में हस्ताक्षरित विलेख धारा 17 के अंतर्गत पहले से ही ई-स्टांपित होना चाहिए; केवल पूर्णतः-विदेश निष्पादन को प्राप्ति से धारा 18 के तीन महीने मिलते हैं। हस्ताक्षर करने, पर्यवेक्षण करने या रजिस्ट्रेशन के लिए प्रस्तुत करने की पावर ऑफ़ अटॉर्नी को रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 33(1)(ग) के अंतर्गत किसी नोटरी, न्यायालय, मजिस्ट्रेट या भारतीय कौंसुल द्वारा प्रमाणीकरण चाहिए — पंजाब के सब-रजिस्ट्रार अक्सर भारत की हेग एपोस्टील स्थिति के बावजूद कौंसुलर सत्यापन पर ज़ोर देते हैं; दोहरी-क्षमता वाले अटॉर्नी पर जी. कलावती बाई बनाम जी. शशिकला, 2025 INSC 851 देखें। हर पृष्ठ पर हस्ताक्षर करें; सभी पक्षकारों की पासपोर्ट-फ़ोटो पर आर-पार हस्ताक्षर करें; हस्ताक्षरित पृष्ठ के पास केयरटेकर का उसके आधार सहित फ़ोटो लें; विदेश में तारीख़-सहित अभिलेख के लिए स्कैन की गई प्रति ईमेल करें। चंडीगढ़ के नोटरी केंद्र सरकार द्वारा नियुक्त हैं (ज़िला अदालत, सेक्टर 43); वही नोटरी नियम, 1956 की प्रथा।

गवाह

दो अभिसाक्षी गवाह: स्वस्थ मन के वयस्क, कोई पक्षकार नहीं, स्वामी का अटॉर्नी नहीं, और संपत्ति पर रहने या उस पर दावा करने वाला कोई नहीं। प्रत्येक का पूरा नाम, पितृत्व, पता, आधार और मोबाइल दर्ज करें — 2038 में भी ढूँढे जाने योग्य, कोई राहगीर या केयरटेकर का अपना भाई नहीं। यदि रजिस्टर करा रहे हों, तो यह रजिस्ट्रेशन से अलग है: रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 की धाराएँ 32 और 34 निष्पादकों को धारा 23 की समय-सीमा के भीतर सब-रजिस्ट्रार के समक्ष, पहचाने गए, दो पहचान-गवाहों सहित उपस्थित होना अपेक्षित करती हैं; हस्ताक्षर करने वाले हर सह-स्वामी को स्वयं उपस्थित होना होगा या प्रमाणित अटॉर्नी भेजना होगा। द्वितीय अनुसूची के दोनों प्रपत्रों को प्रत्येक को दो-दो गवाह चाहिए; उन्हीं दोनों का पुनः उपयोग अभिलेख को मज़बूत करता है। चंडीगढ़ में भी वैसा ही — केवल कार्यालय भिन्न है।

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Sample preview — placeholder answers, not your data

CARETAKER AND PERMISSIVE OCCUPATION AGREEMENT
(RAKHWALI NAMA)

A bare licence under section 52 of the Indian Easements Act, 1882.
This is NOT a lease, NOT a tenancy, NOT an agreement to sell and NOT a power of attorney. No interest in immovable property passes under it.

THIS AGREEMENT is made at Jalandhar on 3 April 2026

BETWEEN

Gurpreet Singh Sandhu, son of Sardar Joginder Singh Sandhu, a Non-Resident Indian holding an Indian passport, holding passport No. Z4821956, ordinarily resident at 42 Windermere Crescent, Southall, Middlesex UB1 2QT, United Kingdom, and having an address in India at House No. 118, Guru Nanak Nagar, Phagwara, District Kapurthala, Punjab 144401, PAN AFZPS4821K, contactable at gurpreet.sandhu@example.com and +44 7700 900482 (hereinafter called "the Owner", which expression shall, where more than one person is named above, mean all of them jointly and each of them severally, and shall, where the context admits, include the heirs, executors, administrators, legal representatives, attorneys and assigns of each of them) of the FIRST PART;

AND

Balwinder Singh, son of Shri Mohinder Singh, resident of Village Nurmahal, Tehsil Phillaur, District Jalandhar, Punjab 144039, holding Aadhaar No. XXXX XXXX 1234, mobile +91 XXXXX XXXXX, being the Owner's neighbour and long-standing family acquaintance (hereinafter called "the Caretaker") of the SECOND PART.

The Owner and the Caretaker are together called "the Parties".

RECITALS

A. The Owner is the sole and absolute owner in lawful possession of the immovable property fully described in the FIRST SCHEDULE below (hereinafter "the Property"), being a residential house situated in the revenue estate or locality of Village Kang Khurd, Tehsil Phillaur, District Jalandhar, Punjab.

B. The Owner acquired the Property by inheritance from a person who was resident in India. The Owner declares that the Property is held in conformity with the Foreign Exchange Management (Non-debt Instruments) Rules, 2019 and with the Reserve Bank of India FED Master Direction No. 12/2015-16 (updated 6 June 2022), under which a Non-Resident Indian or an Overseas Citizen of India may acquire agricultural land, plantation property or a farm house only by inheritance and not by purchase, and may acquire other immovable property by purchase.

C. The Owner resides outside India and is therefore unable to remain physically present at the Property. The Property is presently locked, unoccupied and unattended, and is by reason of the Owner's absence exposed to encroachment, dilapidation, pilferage and unauthorised occupation.

D. The Owner desires to place the Property under the care and watch of a person of trust for its safe custody and upkeep, and the Caretaker has agreed to render such care and watch upon the terms recorded below.

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