पंजाब और चंडीगढ़ में बैनामा: ड्यूटी, रजिस्ट्री और कागज़
सेल डीड वह रजिस्ट्री किया हुआ कागज़ है जो फ़्रीहोल्ड प्रॉपर्टी का मालिकाना हक़ बेचने वाले से खरीदने वाले को देता है; कीमत चुकाने, कब्ज़ा लेने या नोटरी किए हुए कागज़ पर दस्तखत करने से मालिकाना हक़ नहीं बदलता।
पंजाब में इसका ख़र्च बिक्री की कीमत और कलेक्टर रेट में से जो ज़्यादा हो उसका 7.25% है — महिला खरीदार के लिए सिर्फ़ ड्यूटी पर 5% की जगह 3% — और उसके ऊपर रजिस्ट्री फ़ीस 1%, जो अधिकतम 2,00,000 रुपये तक सीमित है; चंडीगढ़ में छपी दर-सूची 5% बताती है, लेकिन उसे अभी पक्का किया जा रहा है, इसलिए स्टाम्प खरीदने से पहले हमसे या सब-रजिस्ट्रार से पूछ लें।
डीड पर दस्तखत के चार महीने के भीतर उसे उस जगह के सब-रजिस्ट्रार के पास पेश करें जहाँ प्रॉपर्टी है, हर बेचने वाले, हर खरीदार और दो गवाहों के साथ।
को पंजाब राजस्व विभाग की छपी फ़ीस-तालिका और चंडीगढ़ प्रशासन की छपी दर-सूची, जैसा हमारे सेल डीड पेज पर बताया गया है से मिलाकर जाँचा गया। दोनों में से किसी तालिका पर अधिसूचना संख्या नहीं छपी है, इसलिए स्टाम्प खरीदने से पहले हर आँकड़े की सब-रजिस्ट्रार के काउंटर पर पुष्टि करें। गाइड को अपडेट किया गया।
सेल डीड क्या है, और उसकी ज़रूरत कब पड़ती है?
सेल डीड (बैनामा, जिसे आम बोलचाल में “रजिस्ट्री” भी कहते हैं) ही वह कागज़ है जो मालिकाना हक़ बेचने वाले से खरीदने वाले के नाम करता है। हमारी मुफ़्त सेल डीड बनी हुई फ़्रीहोल्ड रिहायशी प्रॉपर्टी को पूरी तरह बेचने के लिए है, जिसमें पूरी कीमत रजिस्ट्री के समय या उससे पहले चुका दी जाती है।
जब तक सेल डीड पर स्टाम्प न लग जाए और उसकी रजिस्ट्री न हो जाए, मालिकाना हक़ नहीं बदलता, चाहे कितना भी पैसा दिया जा चुका हो; और बिना रजिस्ट्री की सेल डीड बिक्री के सबूत के तौर पर भी इस्तेमाल नहीं हो सकती।
सौदा आम तौर पर बेचने के करार से शुरू होता है, जो सिर्फ़ बेचने का वादा है। अगर मालिक असल में प्रॉपर्टी अपने बच्चे, नाती-पोते, भाई या बहन को दे रहा है, तो सेल डीड ग़लत और महँगा कागज़ है; हमारी गिफ़्ट डीड गाइड देखें।
पंजाब में सेल डीड का ख़र्च कितना है?
| चार्ज | रकम |
|---|---|
| स्टाम्प ड्यूटी, सेस और फ़ीस | कीमत और कलेक्टर रेट में से जो ज़्यादा हो, उसका 7.25%: 5% ड्यूटी, 1% सेस, 1% बोर्ड फ़ीस और 0.25% स्पेशल इन्फ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट फ़ीस |
| रजिस्ट्री फ़ीस | इसी कीमत का 1%, कम से कम 50 रुपये, अधिकतम 2,00,000 रुपये; पेस्टिंग फ़ीस 200 रुपये |
| सुविधा फ़ीस (फैसिलिटेशन चार्ज) | कीमत के स्लैब के हिसाब से 1,000 रुपये से 5,000 रुपये तक |
कीमत कम लिख देने से ड्यूटी कम नहीं होती: कम कीमत वाली डीड कलेक्टर के पास भेजी जा सकती है, जो सालों बाद भी कम भरी गई रकम जुर्माने और ब्याज सहित माँग सकता है। हमारी पंजाब स्टाम्प ड्यूटी गाइड देखें।
चंडीगढ़ में सेल डीड का ख़र्च कितना है?
जो भी दर निकले, महिला खरीदार के लिए कोई छूट नहीं है और पंजाब के सेस और फ़ीस में से कोई भी नहीं लगता। रजिस्ट्री फ़ीस 1% है, अधिकतम 10,000 रुपये (बुकिंग के समय इस सीमा की पुष्टि कर लें), और 20 रुपये पेस्टिंग फ़ीस।
पहले जाँच लें कि साइट फ़्रीहोल्ड है या लीज़होल्ड: उसी दर-सूची में बिक्री के रूप में पट्टे के अधिकारों के हस्तांतरण पर 3% लगता है, इसलिए लीज़होल्ड साइट पर फ़्रीहोल्ड वाली डीड में ज़रूरत से ज़्यादा ड्यूटी लगती है और उसमें यह ग़लत लिख दिया जाता है कि प्रॉपर्टी फ़्रीहोल्ड है। प्रॉपर्टी की कीमत 1 अप्रैल 2026 से लागू कलेक्टर रेट की सूची से निकालें, ऑनलाइन कैलकुलेटर से नहीं, जो उससे पीछे चल रहा है। हमारी चंडीगढ़ स्टाम्प ड्यूटी गाइड देखें।
सेल डीड की रजिस्ट्री कैसे होती है?
रजिस्ट्री ज़रूरी है, और वह उस उप-ज़िले के सब-रजिस्ट्रार के यहाँ होती है जहाँ प्रॉपर्टी है, नोटरी के यहाँ कभी नहीं। डीड पर दस्तखत के चार महीने के भीतर उसे पेश करें; रजिस्ट्रार रजिस्ट्री फ़ीस के दस गुना तक जुर्माना लेकर उसे और चार महीनों के भीतर मंज़ूर कर सकता है, और आठ महीने बाद उसकी रजिस्ट्री हो ही नहीं सकती।
- पंजाब: Easy Registry पर स्लॉट बुक करें और चालान बनाएँ, उसके हिसाब से भुगतान करें, और सभी बेचने वालों, सभी खरीदारों व दो गवाहों के साथ हाज़िर हों। रजिस्ट्री एक दिन में होने वाली अधिसूचित सेवा है। ई-स्टाम्प किसी एक पक्ष के नाम पर और बहुत पहले से न खरीदें: जो ई-स्टाम्प चार महीने से ज़्यादा अनलॉक पड़ा रहे, वह लॉक हो जाता है। मोहाली रजिस्ट्री गाइड में पूरे क़दम दिए हैं।
- चंडीगढ़: सब-रजिस्ट्रार, यू.टी. चंडीगढ़, 30 बेज़ बिल्डिंग, सेक्टर 17। दस्तावेज़ दोपहर 12.00 बजे से 1.00 बजे के बीच पेश किए जाते हैं और दोपहर बाद 3.00 बजे से 5.00 बजे के बीच उनकी रजिस्ट्री होती है। फ़्रीहोल्ड सेल डीड तीन प्रतियों में जाती है।
किसे दस्तखत करने और हाज़िर होने होते हैं?
- रिकॉर्ड में दर्ज हर सह-मालिक को बेचने वाले के तौर पर शामिल होना होगा, या पहले रजिस्ट्री की हुई रिलीज़ डीड (हिस्सा छोड़ने की डीड) से अपना हिस्सा छोड़ना होगा। इससे कम लोगों की बिक्री से सिर्फ़ दस्तखत करने वालों के हिस्से ही बिकते हैं।
- दो गवाह हाज़िर होते हैं। चंडीगढ़ में पहला गवाह लंबरदार, सरपंच या पंचायत सदस्य, या फिर पार्षद, गज़टेड अफ़सर या वकील होना चाहिए। पंजाब में यह चलन स्थानीय स्तर पर तय होता है, इसलिए तहसील दफ़्तर से पूछ लें कि वह किसे मानता है।
- जो बेचने वाला हाज़िर नहीं हो सकता, वह मुख़्तार (अटॉर्नी) के ज़रिए दस्तखत करा सकता है, बशर्ते मुख़्तारनामा रजिस्ट्री किया हुआ हो, सिर्फ़ नोटरी किया हुआ नहीं, और उसमें बिक्री का साफ़ अधिकार दिया गया हो। हमारी मुख़्तारनामा गाइड देखें।
कौन-से कागज़ साथ ले जाने चाहिए?
हमारी मुफ़्त रजिस्ट्री के लिए पेश करने की जाँच-सूची से इन पर निशान लगाते चलें:
- स्टाम्प लगी डीड, उतनी प्रतियों में जितनी दफ़्तर माँगता है, और असली टाइटल डीड अपने पीछे की पूरी कड़ी के साथ
- हर पक्ष का PAN (या फ़ॉर्म 60), आधार और पासपोर्ट फ़ोटो
- प्रॉपर्टी टैक्स की ताज़ा रसीद, और जहाँ कीमत 50 लाख रुपये या उससे ज़्यादा हो वहाँ फ़ॉर्म 26QB की रसीद
- पंजाब: मौजूदा जमाबंदी या फ़र्द और भार-मुक्ति प्रमाण-पत्र। चंडीगढ़ की सेक्टर साइट: एस्टेट ऑफ़िस का ना-बकाया प्रमाण-पत्र और खरीदार का शपथ-पत्र-सह-क्षतिपूर्ति बॉन्ड
डीड की रजिस्ट्री के बाद क्या होता है?
पंजाब में इंतकाल (म्यूटेशन) अपने आप नहीं होता: बिना विवाद वाला इंतकाल 45 दिन की अधिसूचित सेवा है, और यह सिर्फ़ राजस्व रिकॉर्ड की एंट्री बदलता है, मालिकाना हक़ नहीं देता। चंडीगढ़ में सेक्टर साइट का इंतकाल रजिस्ट्री की हुई डीड से अपने आप हो जाता है, इसलिए खरीदार का शपथ-पत्र-सह-क्षतिपूर्ति बॉन्ड डीड के साथ ही लगाया जाता है।
सेल डीड में लोग कौन-सी ग़लतियाँ करते हैं?
- पंजाब में 5% का बजट रखना और उन चार्जों को भूल जाना जो इसे 7.25% तक पहुँचा देते हैं।
- नोटरी किए हुए कागज़ पर भरोसा करना: “नोटरी वाली रजिस्ट्री” जैसी कोई चीज़ होती ही नहीं।
- रिकॉर्ड में दर्ज हर सह-मालिक के बिना रजिस्ट्री कराना।
लोगों के सवाल
क्या सेल डीड पर दस्तखत होते ही मालिकाना हक़ बदल जाता है?
नहीं। मालिकाना हक़ तभी बदलता है जब डीड पर ठीक से स्टाम्प लग जाए और फिर सब-रजिस्ट्रार के दफ़्तर में उसकी रजिस्ट्री हो जाए। पूरी कीमत चुका देने या खरीदार के रहने लग जाने से अपने आप कुछ नहीं बदलता, और बिना रजिस्ट्री की सेल डीड बिक्री साबित करने के लिए भी इस्तेमाल नहीं हो सकती।
पंजाब में सेल डीड पर स्टाम्प ड्यूटी कितनी है?
कीमत और कलेक्टर रेट में से जो ज़्यादा हो उसका 7.25%: 5% स्टाम्प ड्यूटी, 1% सेस, 1% बोर्ड फ़ीस और 0.25% स्पेशल इन्फ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट फ़ीस। महिला खरीदार को सिर्फ़ ड्यूटी पर 5% की जगह 3% देना होता है। रजिस्ट्री फ़ीस इसके ऊपर 1% है, जो अधिकतम 2,00,000 रुपये तक सीमित है। ये आँकड़े 6 सितंबर 2026 को जाँचे गए थे; स्टाम्प खरीदने से पहले सब-रजिस्ट्रार के काउंटर पर इनकी पुष्टि करें।
क्या चंडीगढ़ में सेल डीड पर स्टाम्प ड्यूटी 5% है या 6%?
चंडीगढ़ प्रशासन की अपनी छपी दर-सूची और कैलकुलेटर 5% बताते हैं, उस 6% को नहीं जो प्रॉपर्टी वेबसाइटों पर दोहराया जाता है, लेकिन जिस अधिसूचना से यह दर तय हुई वह हम खोज नहीं पाए, इसलिए हम इसे पक्का नहीं कहते। हमसे पूछें, या स्टाम्प खरीदने से पहले सब-रजिस्ट्रार के यहाँ इस आँकड़े की पुष्टि करें। महिला खरीदार के लिए कोई छूट नहीं है।
क्या एक सह-मालिक पूरे परिवार की तरफ़ से सेल डीड पर दस्तखत कर सकता है?
बाकी लोगों की जगह दस्तखत करके नहीं। रिकॉर्ड में दर्ज हर सह-मालिक को बेचने वाले के तौर पर शामिल होना होगा, या पहले रजिस्ट्री की हुई रिलीज़ डीड (हिस्सा छोड़ने की डीड) से अपना हिस्सा छोड़ना होगा। जिस डीड पर इनसे कम लोग दस्तखत करें, उससे सिर्फ़ दस्तखत करने वालों के हिस्से बिकते हैं, और खरीदार बाकी परिवार के साथ सह-मालिक बनकर रह जाता है।
सेल डीड की रजिस्ट्री कराने के लिए कितना समय मिलता है?
दस्तखत से चार महीने। उसके बाद रजिस्ट्रार उसे और चार महीनों के भीतर, सही रजिस्ट्री फ़ीस के दस गुना तक के जुर्माने पर, मंज़ूर कर सकता है, और आठ महीने बाद उसकी रजिस्ट्री हो ही नहीं सकती।
यह गाइड नियमों को वैसे ही समझाता है जैसे हमारे दस्तावेज़ वाले पेज बताते हैं। यह आपकी अपनी स्थिति के बारे में कानूनी सलाह नहीं है; उसके लिए किसी ऐसे व्यक्ति से बात करें जिसने आपका पूरा मामला सुना हो।