रिहायशी किरायानामा, 11 महीने

स्टाम्प ड्यूटी

स्टांप शुल्क भारतीय स्टांप अधिनियम, 1899 की अनुसूची I-क के अनुच्छेद 35 के तहत लगता है, और जो अनुसूची पंजाब में लागू होती है तथा जो संघ राज्यक्षेत्र चंडीगढ़ में लागू होती है, वे एक ही किरायेदारी पर अलग-अलग आँकड़े देती हैं। काग़ज़ ख़रीदने से पहले अपना हिसाब लगा लीजिए। पंजाब। ग्यारह महीने की किरायेदारी एक साल से कम का पट्टा है, जो राजस्व, पुनर्वास तथा आपदा प्रबंधन विभाग, पंजाब सरकार की प्रकाशित तालिका की पहली पंक्ति है — revenue.punjab.gov.in पर 'Document wise detail of Stamp Duty, Registration Fee and Facilitation charges'। पट्टानामा या एक साल से कम का पट्टा: स्टांप शुल्क सालाना किराए की रक़म का 4%; रजिस्टर कराना चाहें तो रजिस्ट्रेशन फ़ीस सालाना किराए का 1%; सुविधा शुल्क ₹500; और ₹200 चिपकाई शुल्क, जो वह तालिका सभी दस्तावेज़ों पर लगाती है। ₹20,000 महीने के किराए पर सालाना किराया ₹2,40,000 बनता है और शुल्क ₹9,600। पंजाब में सिक्योरिटी जमा को आधार में नहीं जोड़ा जाता। चंडीगढ़। राजस्व विभाग, चंडीगढ़ प्रशासन revenue.chd.gov.in/SRORegistrationFee.pdf पर 'Stamp Duty & Registration Fees' प्रकाशित करता है, और उस तालिका में एक साल से कम की कोई पंक्ति है ही नहीं — ग्यारह महीने की किरायेदारी पाँच साल तक के पट्टा विलेख वाली पंक्ति में आती है। वह पंक्ति सालाना औसत किराए पर 2% और, अलग से, वापसी योग्य सिक्योरिटी जमा पर 3% लगाती है — कभी अग्रिम किराए पर नहीं; सब-रजिस्ट्रार, एस॰ए॰एस॰ नगर (मोहाली) में सितंबर 2026 में पुष्टि की गई — साथ ही रजिस्टर कराने पर रजिस्ट्रेशन फ़ीस सालाना औसत किराए का 1% अधिकतम ₹10,000 तक, और ₹20 चिपकाई शुल्क। ₹20,000 महीने के किराए और ₹60,000 जमा पर: ₹2,40,000 का 2% यानी ₹4,800, जोड़िए ₹60,000 का 3% यानी ₹1,800, कुल ₹6,600। जमा वाली पंक्ति ही वह है जो लोगों से छूट जाती है। जो जमा मकान-मालिक को पूरी लौटानी है, वह भी चंडीगढ़ में शुल्क योग्य है, इसलिए बड़ी जमा स्टांप काउंटर पर असली पैसा माँगती है — जमा और शुल्क, दोनों एक ही बातचीत में तय कीजिए। दस्तख़त से पहले स्टांप ख़रीदिए। दस्तावेज़ सही मूल्य के स्टांप पेपर या ई-स्टांप प्रमाणपत्र पर निष्पादित होना चाहिए, जिस पर दस्तख़त की तारीख़ की या उससे पहले की तारीख़ हो। ई-स्टांपिंग स्टॉक होल्डिंग कॉर्पोरेशन ऑफ़ इंडिया लि॰ (एस॰एच॰सी॰आई॰एल॰) के ज़रिए चलती है, जो केंद्र सरकार की नियुक्त ई-स्टांपिंग एजेंसी है; पंजाब ने अपनी ई-सेवाओं के हिस्से के रूप में ई-स्टांपिंग और दस्तावेज़ों का डिजिटल निष्पादन शुरू किया है, और चंडीगढ़ revenue.chd.gov.in पर ई-रजिस्ट्रेशन भुगतान ऑनलाइन स्वीकार करता है। ₹100 के स्टांप पेपर पर किरायानामा छापने की पुरानी आदत रिवाज है, क़ानून नहीं, और ऊपर के आँकड़ों के सामने वह दोनों में से किसी भी जगह की लगभग हर किरायेदारी को कम-स्टांप कर देती है। कौन देगा। न पंजाब किराया अधिनियम, 1995 और न पूर्वी पंजाब शहरी किराया प्रतिबंध अधिनियम, 1949 यह शुल्क किसी एक पक्ष पर डालता है, और कोई रिवाज इतना मज़बूत नहीं कि उसे नियम कहा जाए। इस मसौदे का खंड 13.2 इसे बराबर बाँटता है; अगर आपने कुछ और तय किया है तो खंड बदल दीजिए, पर जो तय किया है उसे लिख ज़रूर लीजिए। अगर स्टांप कम पड़ा। भारतीय स्टांप अधिनियम, 1899 की धाराएँ 33 और 35: जो दस्तावेज़ विधिवत स्टांपित नहीं है, वह ज़ब्त किए जाने योग्य है और तब तक साक्ष्य में नहीं लिया जा सकता जब तक कमी का शुल्क और जुर्माना न भर दिया जाए, और जुर्माना कमी के दस गुने तक जा सकता है। यह ठीक सबसे बुरे मौक़े पर काटता है — किराया-वसूली या बेदख़ली के मुक़दमे में, जब यह इक़रारनामा ही आपके और दूसरे पक्ष की कहानी के बीच खड़ी अकेली चीज़ होती है। ऊपर के आँकड़ों पर दो चेतावनियाँ, और दोनों ख़ुद स्रोत दस्तावेज़ों से निकलती हैं। पहली, किसी भी विभागीय तालिका पर न तारीख़ है न अधिसूचना संख्या; दोनों विभागों की अपनी वेबसाइटों पर पढ़ी गईं और 6 सितंबर 2026 को जाँची गईं, इसलिए भुगतान से पहले ऊपर नामित दोनों पी॰डी॰एफ़॰ दोबारा खोल लीजिए। दूसरी, पंजाब की तालिका एक से पाँच साल के पट्टे पर एक साल से कम के पट्टे से काफ़ी ऊँची दर लगाती है — और अजीब बात यह कि पाँच से दस साल के पट्टे पर लगने वाली दर से भी ऊँची, जो विभाग के अपने ही दस्तावेज़ की ग़लती लगती है और जब तक कोई काउंटर पर उसकी पुष्टि न कर ले तब तक यहाँ दोहराई नहीं जा रही। वह ग्यारह महीने की अवधि को सीधे नहीं छूती, पर छू लेगी अगर कोई सब-रजिस्ट्रार नवीकरणों की कड़ी को एक लंबा पट्टा मान ले। एक साल से कम वाली दर के अलावा कुछ भी भरने से पहले पूछ लीजिए — उस तहसील के सब-रजिस्ट्रार या संयुक्त सब-रजिस्ट्रार के काउंटर पर जिसमें किराए की जगह पड़ती है, या सब-रजिस्ट्रार, यू॰टी॰ चंडीगढ़, 30 बेज़ बिल्डिंग, सेक्टर 17 पर।

रजिस्ट्री

इस इक़रारनामे का रजिस्ट्रेशन वैकल्पिक है, और यही पूरी वजह है कि यह ग्यारह महीने का है। रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17(1)(घ) अचल संपत्ति के उस पट्टे को अनिवार्य रूप से रजिस्ट्रेशन योग्य बनाती है जो साल-दर-साल का हो, एक साल से अधिक किसी अवधि के लिए हो, या सालाना किराया तय करता हो। संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 107 यही बात दूसरी तरफ़ से कहती है: ऐसा पट्टा केवल रजिस्टर्ड दस्तावेज़ से ही बनाया जा सकता है। रजिस्ट्रीकरण अधिनियम की धारा 49 बताती है कि ग़लती हो जाए तो क्या होता है — जिस दस्तावेज़ का रजिस्ट्रेशन होना चाहिए था और नहीं हुआ, वह उस लेन-देन के साक्ष्य के रूप में स्वीकार नहीं किया जा सकता, यानी आप उससे न अवधि साबित कर सकते हैं, न किराया, न किरायेदार का रहने का हक़। ग्यारह महीने की अवधि, जिसमें किराया मासिक तय हो, तीनों ही उपबंधों से बाहर रहती है। तीसरा उपबंध ध्यान से पढ़िए: ग्यारह महीने का वह इक़रारनामा जो किराया सालाना आँकड़े में बाँधता है, फिर भी अनिवार्य रूप से रजिस्ट्रेशन योग्य है, इसीलिए इस मसौदे का खंड 3 मासिक रक़म बताता है और खंड 4.3 किसी अपने-आप बढ़ने वाली या चलती-रहने वाली अवधि के बजाय नया लिखित इक़रारनामा माँगता है। पंजाब का वह अपवाद जिसके इर्द-गिर्द यह प्रारूप बना है। जहाँ पंजाब किराया अधिनियम, 1995 सचमुच लागू होता है, वहाँ ग्यारह महीने आपको कुछ नहीं देते: धारा 4(1) संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 107 के बावजूद लिखित इक़रारनामा माँगती है, और धारा 4(2), जैसा कि पंजाब किराया (संशोधन) अधिनियम, 2013 द्वारा प्रतिस्थापित हुई, माँगती है कि वह इक़रारनामा अनुसूची-I के प्रारूप में हो और रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 के तहत ₹1,000 रजिस्ट्रेशन फ़ीस पर रजिस्टर हो, उस अधिनियम में जो कुछ भी हो उसके बावजूद। यह प्रारूप उन परिसरों के लिए है जिन्हें धारा 3(1)(क) से (ग) 1995 के अधिनियम से बाहर रखती है — सबसे आम तौर पर वह इमारत जिसका निर्माण उस अधिनियम के 30 नवंबर 2013 के प्रारंभ पर या उसके बाद हुआ हो और जो निर्माण पूरा होने के पंद्रह साल के भीतर हो। उन परिसरों पर रजिस्ट्रीकरण अधिनियम की सामान्य स्थिति चलती है और ग्यारह महीने की मासिक-किराया किरायेदारी को रजिस्टर कराने की ज़रूरत नहीं। अगर 1995 का अधिनियम आपके परिसर तक पहुँचता है तो इसकी जगह अनुसूची-I का इक़रारनामा इस्तेमाल कीजिए, और ध्यान रखिए कि धारा 50 के तहत अपीलीय प्राधिकरण को अपील धारा 4(2) के रजिस्ट्रेशन से जुड़े मामलों में स्पष्ट रूप से नहीं जाती। चंडीगढ़। पूर्वी पंजाब शहरी किराया प्रतिबंध अधिनियम, 1949 किरायेदारी के इक़रारनामे का कोई प्रारूप निर्धारित नहीं करता और अपनी ओर से रजिस्ट्रेशन की कोई ज़िम्मेदारी नहीं डालता, इसलिए ऊपर बताई रजिस्ट्रीकरण अधिनियम की स्थिति ही चलती है और ग्यारह महीने की मासिक-किराया किरायेदारी को रजिस्टर कराने की ज़रूरत नहीं। व्यापक क़ानून पर एक तारीख़-सहित बयान, कोई तय स्थिति नहीं: गृह मंत्रालय ने पंजाब पुनर्गठन अधिनियम, 1966 की धारा 87 के तहत 6 मई 2026 की अधिसूचना द्वारा किसी अन्य राज्य का किरायेदारी क़ानून इस संघ राज्यक्षेत्र तक बढ़ाया; 29 मई 2026 को पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय की खंडपीठ ने उस अधिसूचना को स्थगित रखा और निर्देश दिया कि 1949 का अधिनियम चलता रहेगा, प्रथम दृष्टया यह मानते हुए कि धारा 87 किसी मौजूदा क़ानून को निरस्त करने की शक्ति नहीं देती। यह अनुच्छेद 6 सितंबर 2026 तक की स्थिति बताता है, और उस अदालती फ़ाइल पर 30 मई 2026 के बाद का कुछ नहीं पढ़ा गया है। खंड 21 के बेदख़ली रास्ते पर भरोसा करने से पहले इसे दोबारा जाँच लीजिए। अगर आप रजिस्टर कराना ही चाहें। पंजाब में, उस तहसील के सब-रजिस्ट्रार या संयुक्त सब-रजिस्ट्रार के सामने जिसमें किराए की जगह पड़ती है; एन॰जी॰डी॰आर॰एस॰ ऑनलाइन रजिस्ट्रेशन 22 ज़िलों के हर सब-रजिस्ट्रार दफ़्तर में लागू है, revenue.punjab.gov.in के ज़रिए। चंडीगढ़ में, उपायुक्त के अधीन सब-रजिस्ट्रार, यू॰टी॰ चंडीगढ़ के सामने, 30 बेज़ बिल्डिंग, सेक्टर 17 में, जहाँ अपॉइंटमेंट और ई-रजिस्ट्रेशन भुगतान revenue.chd.gov.in पर ऑनलाइन लिया जाता है। दस्तावेज़ निष्पादन के चार महीने के भीतर पेश कीजिए (धारा 23, रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908); चार महीने तक की और देरी रजिस्ट्रार रजिस्ट्रेशन फ़ीस के दस गुने तक जुर्माने पर माफ़ कर सकते हैं (धारा 25)। फ़ीस पंजाब में सालाना किराए का 1%, साथ में ₹500 सुविधा शुल्क और ₹200 चिपकाई शुल्क, और चंडीगढ़ में सालाना औसत किराए का 1% अधिकतम ₹10,000 तक, साथ में ₹20 चिपकाई शुल्क। वह ₹10,000 की सीमा 6 सितंबर 2026 को पढ़ी गई एक बिना तारीख़ की विभागीय तालिका में मिलती है और बदल चुकी हो सकती है; अपॉइंटमेंट लेते वक़्त काउंटर पर पुष्टि कर लीजिए। यहाँ सूचित करने के लिए कोई अलग किरायेदारी प्राधिकरण नहीं है। धारा 4(2) के तहत पंजाब का रजिस्ट्रेशन रास्ता उन परिसरों के अनुसूची-I इक़रारनामों के लिए है जिन पर 1995 का अधिनियम लागू होता है, और चंडीगढ़ के 1949 के अधिनियम में किरायेदारी की सूचना देने की कोई व्यवस्था ही नहीं है। दोनों जगहें जो सचमुच माँगती हैं वह है किरायेदार का पुलिस सत्यापन, जो अलग ज़िम्मेदारी है और खंड 13.4 में निपटाई गई है। अगर किरायेदार को पता-प्रमाण चाहिए तो रजिस्टर करा ही लीजिए। आधार में पता बदलवाने, पासपोर्ट सत्यापन, नया गैस कनेक्शन, ड्राइविंग लाइसेंस या वोटर आई॰डी॰ के लिए रजिस्टर्ड किरायानामा वहाँ स्वीकार होता है जहाँ बिना रजिस्ट्रेशन वाला अक्सर लौटा दिया जाता है। अगर किरायेदार को मोहाली या चंडीगढ़ में इक़रारनामा पता-प्रमाण के तौर पर चाहिए होगा, तो 1% ख़र्च कीजिए और रजिस्टर करा लीजिए, भले ही क़ानून मजबूर न करता हो।

नोटरी

क़ानूनन ज़रूरी नहीं, और किसी चीज़ का विकल्प भी नहीं। कोई क़ानून किरायानामे की नोटरी कराना ज़रूरी नहीं ठहराता। नोटरी रजिस्ट्रेशन नहीं है, और वह स्टांप शुल्क की कमी को ठीक भी नहीं करती — नोटरी हुआ पर कम-स्टांपित इक़रारनामा भी भारतीय स्टांप अधिनियम, 1899 की धारा 33 के तहत ज़ब्त किए जाने योग्य है, और कमी तथा जुर्माना भरने तक अस्वीकार्य ही रहता है। नोटरी से जो मिलता है वह है निष्पादन का प्रमाण। नोटरी अधिनियम, 1952 के तहत नियुक्त नोटरी दर्ज करता है कि नामित व्यक्ति सचमुच उसके सामने आए और उन्होंने दस्तख़त किए, जिससे बाद में मुकरकर दस्तख़त से इनकार करना कहीं ज़्यादा मुश्किल हो जाता है। नोटरी पंजाब भर के ज़िला अदालत परिसरों में बैठते हैं — लुधियाना, मोहाली, जालंधर, अमृतसर, पटियाला और बाक़ी — और चंडीगढ़ में सेक्टर 43 की ज़िला अदालतों के आसपास तथा सेक्टर 17 की 30 बेज़ बिल्डिंग के पास। नोटरी शुल्क नोटरी नियम, 1956 से तय है और छोटा है; उसके ऊपर लगने वाला सेवा शुल्क तय नहीं है, इसलिए दस्तावेज़ सौंपने से पहले पूछ लीजिए कि कुल कितना बनेगा। स्टांपित मूल इक़रारनामा साथ ले जाइए, दोनों पक्ष ख़ुद हाज़िर हों, और दोनों के मूल फ़ोटो पहचान-पत्र साथ हों। नोटरी दस्तख़त की तारीख़ को या उसके बाद ही होनी चाहिए, कभी पहले नहीं। पंजाब और चंडीगढ़ में बैंक, एच॰आर॰ए॰ का दावा निपटाने वाले नियोक्ता, स्कूल और उपयोगिता दफ़्तर बिना किसी क़ानूनी माँग के भी नोटरी की हुई प्रति नियमित रूप से माँगते हैं, इसलिए बिना रजिस्ट्रेशन वाले इक़रारनामे के लिए इसमें लगने वाला एक घंटा आम तौर पर वसूल हो जाता है।

गवाह

दो गवाह, और बिना रजिस्ट्रेशन वाले इक़रारनामे में वे नोटरी से ज़्यादा मायने रखते हैं। कोई क़ानून ग्यारह महीने की उस किरायेदारी के लिए गवाह नहीं माँगता जो रजिस्टर नहीं हो रही, पर दो गवाह हमेशा से चलन हैं और उसकी असली वजह है। अगर किरायेदारी पर कभी विवाद हुआ तो दस्तावेज़ का निष्पादन साबित करना पड़ेगा, और भारतीय साक्ष्य अधिनियम, 2023 के तहत ऐसा करने का सबसे साफ़ रास्ता वह अनुप्रमाणक गवाह है जिसे बुलाकर परखा जा सके। हर गवाह को दस्तख़त करने चाहिए, अपना पूरा नाम बड़े अक्षरों में लिखना चाहिए, ऐसा पूरा पता देना चाहिए जहाँ वह सचमुच मिल सके, और पहचान-पत्र का हवाला लिखना चाहिए। गवाह स्वस्थ मस्तिष्क का वयस्क होना चाहिए और वह इक़रारनामे का पक्ष या उसमें आर्थिक हित रखने वाला व्यक्ति नहीं होना चाहिए। मकान-मालिक का साला भारत का चलन है; ऐसा तटस्थ तीसरा व्यक्ति बेहतर है जो दो साल बाद भी मिल सके। अगर आप इक़रारनामा रजिस्टर करा रहे हैं तो शर्तें ज़्यादा सख़्त हैं और वे रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 तय करता है। मकान-मालिक और किरायेदार दोनों, या विधिवत अधिकृत मुख़्तारनामाधारक, उस सब-रजिस्ट्रार के सामने ख़ुद हाज़िर होंगे जिसके क्षेत्राधिकार में किराए की जगह पड़ती है — पंजाब में तहसील के सब-रजिस्ट्रार या संयुक्त सब-रजिस्ट्रार, या सब-रजिस्ट्रार, यू॰टी॰ चंडीगढ़, 30 बेज़ बिल्डिंग, सेक्टर 17 — साथ में दो शिनाख़्ती गवाह जो अपने मूल फ़ोटो पहचान-पत्र और पता-प्रमाण लाएँ। पक्षों की पासपोर्ट आकार की तस्वीरें और अंगूठे के निशान दफ़्तर में ही लिए जाते हैं। पंजाब में अपॉइंटमेंट और डेटा एंट्री revenue.punjab.gov.in पर एन॰जी॰डी॰आर॰एस॰ से चलती है; चंडीगढ़ में अपॉइंटमेंट और ई-रजिस्ट्रेशन भुगतान revenue.chd.gov.in से। स्टांपित मूल दस्तावेज़ और एक फ़ोटोकॉपी सेट साथ ले जाइए। हर पन्ने पर दस्तख़त कीजिए। दोनों पक्ष इक़रारनामे के हर पन्ने और अनुसूची-क के हर पन्ने पर संक्षिप्त हस्ताक्षर करें, और हाथ से लिखे हर आँकड़े पर भी, ताकि बाद में न कोई पन्ना बदला जा सके न कोई रक़म।